Tư vấn luật nhà đất| Dịch vụ nhà đất

Bạn đang ở chuyên mục Hỏi đáp pháp luật trực tuyến. Đây là chuyên mục tư vấn trực tuyến miễn phí phục vụ cộng đồng. Các câu hỏi gửi qua chuyên mục sẽ được các luật sư biên tập và đăng tải trên website chúng tôi. Các câu hỏi trình bày không rõ ý, sai chính tả sẽ bị từ chối. Bạn sẽ nhận được câu trả lời trong khoảng từ 2-5 ngày. Nếu cần trả lời khẩn cấp, vui lòng gọi tổng đài tư vấn 1900 6279. Xin cảm ơn!
......................................................................................................................................


In ra
Lưu bài này

Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong tranh chấp đất đai

1 Câu hỏi:
Năm 1994, vợ chồng chị M, anh R được cấp 415 m2 đất tại xóm 6 thôn Nhì, xã T, huyện H, tỉnh D đã được cấp GCNQSDĐ số 1123 ngày 25/5/2005. Năm 1995, vợ chồng chị đã xây dựng một móng nhà kiên cố và làm nhà tranh tre để ở. Cũng trong năm đó, chị M xin được việc làm ở công ty hóa chất TB nên vợ, chồng chị cùng các con ở cơ quan. Tuy nhiên hai vợ chồng vẫn thường xuyên về nhà đất này để thắp hương thổ công vào ngày mùng 1 và ngày 15 hàng tháng. Anh chị thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế với nhà nước. Năm 2013, anh R chơi cờ bạc nên bị phạt 24 tháng tù giam. Ông Đ là bố chồng chị ở nhà đã tự ý bán đi 270 m2 đất thổ cư của vợ chồng chị cho anh H. Hiện giấy tờ vẫn đứng tên vợ chồng chị. Chị M yêu cầu anh H trả lại 270 m2 đất cho chị. Anh H trình bày đã trực tiếp gặp anh R ở trại giam, anh R nhất trí chuyển nhượng cho anh 270m2 đất và ngày 8/4/2013 đã lập giấy ủy quyền cho ông Đ bán đất. Giấy ủy quyền được đánh máy và dưới có chữ ký của anh R. Anh H cho rằng mình mua bán ngay tình, anh là người sử dụng đất hợp pháp nên anh không đồng ý với yêu cầu của chị M. Chị M có hộ khẩu thường trú tại xã T, huyện H, tỉnh D nhưng hiện tại chị M và các con chị sinh sống ở huyện C, tỉnh D. anh H sinh sống tại phố B, thành phố HD, tỉnh D. Do đó chị M đã nộp đơn khởi kiện tại TAND thành phố HD. Sau khi nhận đơn ngày 25/3/2015, tòa án trả lại đơn khởi kiện cho chị M. Chị M cung cấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và anh H xác lập ngày 8/5/2013 ghi tên chuyển nhượng là anh R và chị M nhưng không có chữ ký của anh R và chi M mà chỉ có chữ ký của chị N.
1 Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
1.Về việc tòa án TD  trả lại đơn khởi kiện của chị M với lý do không thuộc thẩm quyền
Yêu cầu anh H trả lại 270 m2 đất thổ cư của chị M là tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 7 Điều 25 BLTTDS 2011.
Yêu cầu khởi kiện của chị M thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án huyện H, nơi diện tích đất tranh chấp tọa lạc căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c Khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2011.
Căn cứ vào khoản 4 Điều 8 NQ 05/2012/NQ-HĐTP thì vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án là trường hợp không thuộc một trong các tranh chấp quy định tại Điều 25,27,29,31 của BLTTDS.
Trong trường hợp này, chị M gửi đơn khởi kiện cho tòa án thành phố HD thay vì phải gửi hồ sơ khởi kiện đến tòa án huyện H không thuộc trường hợp tòa án trả lại đơn khởi kiện theo Điều 168 BLTTDS 2011. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 167 BLTTDS 2011 và hướng dẫn tại Điều 7 NQ 05/2012/NQ-HĐTP thì thẩm phán có nhiệm vụ nhận đơn khởi kiện phải có trách nhiệm chuyển đơn khởi kiện cho tòa án huyện H và thông báo bằng văn bản cho chị M biết. Thủ tục chuyển đơn khởi kiện theo quy định tại Điều 37 của BLTTDS 2011 và hướng dẫn tại Điều 10 NQ 03/2012/NQ-HĐTP.
2.Về giá trị pháp lý của giấy ủy quyền của anh R lập cho ông Đ chuyển nhượng quyền sử dụng 270m2 đất.
Điều 142 BLDS 2005 quy định:
« 1. Đại diện theo uỷ quyền là đại diện được xác lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện.
2. Hình thức uỷ quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản. »
Theo dữ kiện đề bài đã cho, anh R lập giấy ủy quyền cho ông Đ trong trại giam để ông Đ chuyển nhượng 270m2 đất cho anh H là không hợp pháp.
Về hình thức: Giấy ủy quyền anh R lập không có xác nhận của giám thị và dấu cảu trại giam xác nhận chữ ký của anh R.
Về nội dung : Quyền sử dụng 270m2 đất là tài sản chung của vợ chồng anh R, chị M. Anh R không có quyền ủy quyền cho ông Đ chuyển nhượng cho anh H khi không có sự đồng ý của chị M.
3. Về bảo vệ quyền lợi của anh H - người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.
Điều 138 BLDS 2005 quy định :
« 1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.
2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa. »
         Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS 2005, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và anh H bị vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 BLDS 2005 như sau:
« 1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi tổng đài tư vấn 1900 6279 để được luật sư tư vấn trực tiếp.

Nơi đặt câu hỏi
 
Mọi vướng mắc về vấn đề pháp lý liên quan đến pháp luật các lĩnh vực pháp luật các anh/chị có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6279 để được tư vấn trực tiếp hoặc số 0909 160684 (Ls Phụng) hoặc 097 88 456 17 (Ls Huy) để hẹn gặp luật sư và báo phí dịch vụ. Chúng tôi tư vấn và nhận hồ sơ tại nhà đối với khách hàng sử dụng dịch vụ các quận nội thành TP.HCM

Tư vấn luật trực tuyến

                        
    

                         

Bộ đếm

  • Đang truy cập: 8
  • Khách viếng thăm: 7
  • Máy chủ tìm kiếm: 1
  • Hôm nay: 3935
  • Tháng hiện tại: 39174
  • Tổng lượt truy cập: 5006482

Thông tin liên hệ

VĂN PHÒNG TẠI  TP HỒ CHÍ MINH
Tầng lửng, Tòa nhà Kim Hoa Real, Số 441/15B Đường Điện Biên Phủ, P.25, Q.Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh
Tel/Fax: 028. 
38 991104 - 35 126565
Di động: 0909 160684 - 0978845617
Email:  info@luatsuhcm.com

ĐẠI DIỆN TẠI HÀ NỘI

Tầng 18, Tòa nhà N105, Ngõ 105 Đường Nguyễn Phong Sắc, Quận Cầu Giấy, Hà Nội
Cell: 1900 6279
Email: lschinh@luatsuhcm.com

Quảng cáo