Cách tính tiền sử dụng đất

Trả lời:

1. Về  tính tiền sử dụng đất đối với đất giao và đất thuê có gì khác nhau? thời gian?

• Tính tiền sử dụng đất với đất giao và đất thuê:

• Đối với đất giao thì: điểm a khoản 2, điều 1NĐ 120/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế.

Giá đất là giá theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sát với giá thị trường, trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan liên quan xác định lại giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá đất; trên cơ sở giá đất do Tổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể.

• Đối với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.
•  Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (căn cứ thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 sửa đổi, bổ sung TT 120/2005/TT_BTC hướng dẫn NĐ 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước)

Về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của chủ đầu tư: xem điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009.

• Về thời gian giao đất và thuê đất:

• Đối với đất ở: thì sử dụng ổn định lâu dài (Căn cứ khoản 3, điều 66 Luật Đất đai 2003);
• Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh của cá nhân, đất thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, cho thuê để giao hoặc cho thuê không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không vượt quá 70 năm (Căn cứ vào vào Khoản 3 điều 67 Luật đất đại 2003)
• Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

Như vậy căn cứ vào dự án đầu tư, vào đơn xin giao đất, thuê đất đối với tổ chức kinh doanh bất động sản ngoài đất ở với thời hạn ổn định lâu dài, thì các loại đất khác như liệt kê ở trên có thể được giao hoặc cho thuê không quá 50 năm, đối với địa bàn kinh tế đặc biệt khó khăn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
2.      Về tính tiền sử dụng đất căn hộ và tiền sử dụng đất văn phòng, trung tâm thương mại có được tính tiền sử dụng đất khác nhau không?
          Mục khoản 2, điều 1 Thông tư 93/2011/TT-BTC về tính tiền sử dụng đất quy định:  Việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng được thực hiện như sau:
2.1. Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (trừ trường hợp quy định tại điểm 2.2 khoản này) thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau:
a) Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.
b) Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.
2.2. Đối với trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ thì thực hiện phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này”.
Như vậy, tiền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động thì tùy từng đối tượng sử dụng mà có cách tính khác nhau.
3.      Việc ghi nợ tiền sử dụng đất của Chủ đầu tư khi thực hiện dự án:
Khoản 8 điều 2 NĐ 120 /2010/NĐ-CP quy định bổ sung khoản 4, khoản 5 vào Điều 15 về thời hạn tiền sử dụng đất tại NĐ 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất quy định:
"4. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6, Điều 8 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ
Như vậy, điều luật trên chỉ cho phép về hộ gia đình và cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất chứ không  quy định về tổ chức là chủ đầu tư.
Muốn biết thêm các thông tin chi tiết về cách tính tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư nên liên hệ Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng và Chi cục thuế nơi có dự án để có câu trả lời cụ thể nhất.