Câu hỏi:
Xin mạn phép được xưng hô là Tôi và LS ạ.
Tôi có vấn đề như sau, kính nhờ LS tư vấn giúp.
Trước đây, bà A có 4 thửa đất nhưng cả 4 thửa có mặt tiền quay vào hẻm.
Hiện nay, do đường mới mở nên bà A làm thủ tục để quay 4 thửa đất hiện hữu từ mặt hẻm sang mặt tiền.
Tôi có nhu cầu mua 1 thửa đất của bà A với giá trị thương lượng là 1.6 tỷ đồng với điều kiện thửa đất phải hoàn tất thủ tục quay ra mặt tiền đường lớn đồng thời hoàn tất thủ tục sang tên cho tôi.
Hình thức thanh toán: Đặt cọc 600 triệu. Thanh toán 1 tỷ còn lại sau khi nhận được giấy chuyển nhượng QSD đất.
Thời gian: 3 tháng kể từ ngày nhận tiền đặt cọc.
Kính nhờ LS tư vấn giúp:
1. Thời gian thông thường để thực hiện thủ tục nhập và tách thửa để quay đất từ mặt hẻm sang mặt tiền là bao lâu?
2. Khi đặt cọc số tiền 600tr thì phải có công chứng của cơ quan nhà nước hay không? Nếu có thì tính pháp lý của Thỏa thuận đặt cọc này so với Hợp đồng mua bán đất là như thế nào?
3. Ở đây có xuất hiện dấu hiệu lừa đảo hay không vì số tiền đặt cọc quá lớn so với các giao dịch thông thường, thời gian cũng quá lâu?
Trả lời:
Chào bạn!
Hiện tại pháp luật không có quy định về thủ tục quay thửa đất. Trong trường hợp này, chủ sở hữu quyền sử dụng đất có quyền lựa chọn hướng mặt tiền chính của thửa đất của mình mà không cần phải làm thủ tục gì hết.
Còn về vấn đề đặt cọc, pháp luật không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị về mặt chứng cứ cao thì bạn có thể lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng đặt cọc.
Căn cứ khoản 1 điều 358 Bộ luật dân sự 2005 có quy định thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Căn cứ 697 Bộ luật dân sự 2005 có quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Từ các quy định trên có thấy, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2 văn bản đều có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật. Hai văn bản này điều chỉnh các vấn đề khác nhau nên không thể so sánh với nhau được.
Hiện nay, pháp luật không có quy định nào giới hạn số tiền dùng để đặt cọc, thời hạn để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây hoàn toàn là do sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Do vậy, bạn không thể chỉ căn cứ vào việc số tiền đặt cọc lớn, thời gian thực hiện hợp đồng dài mà khẳng định đây có dấu hiệu lừa đảo được. Để xác định có dấu hiệu lừa đảo, bạn cần đánh giá một cách tổng thể từ quá trình trao đổi, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng
Chúng tôi trên mạng xã hội