Câu hỏi:
Kính gửi chuyên mục Luật sư,
Hiện gia đình tôi đang có mâu thuẫn tranh chấp về đất đai, nếu có thể kính nhờ chuyên mục Luật sư xem và tư vấn giải đáp giúp.
Cụ thể về việc mâu thuẫn tranh chấp của gia đình như sau: Gia đình tôi đang xảy ra tranh chấp đất giữa Mẹ tôi và dì (em gái Mẹ). Bà ngoại tôi có 02 nguời con: Mẹ tôi và dì, ngoài ra còn có 1 bác trưởng nhưng là con kế (anh em cùng cha khác mẹ với mẹ và dì).
- Năm 1977 Bà ngoại cho Mẹ tôi 180m2 đất, năm 1979 Bố Mẹ tôi xây nhà cáp bốn vớ idiện tích 40m2 trên mảnh đất được cho này, sau đó do không có nhu cầu ở đây nên khoá của nhà để đấy hàng năm về quét dọn.
- Năm 1985 Bà ngoại cho dì (em Mẹ) 100m2 đất liền kề, sát mảnh đất của mẹ tôi để dì xây nhà cho con trai dì ở. Khi cho 02 con gái đất Bà ngoại không viết di chúc hay giấy tờ gì mà chỉ cho miệng, việc cho đất này đều được họ hàng, làng xóm biết.
- Tháng 9 năm 2000 Bố Mẹ tôi về phá bỏ nhà cấp bốn để xây nhà mới trên mảnh đất 180m2 Bà ngoại cho này, khi đó dì đã nhảy sang đòi chia lại đất và cho các con dì lấn chiếm lấy thêm 40m2 (Gì lấy thêm 40m2 để 2 nhà bằng nhau = 140m2) của nhà tôi và xây tường bao quanh 40 m2 này. Khi đó gia đình tôi đã làm đơn lên UBND xã đề nghị giải quyết, và từ đó đến nay gia đình tôi đã vài lần viết đơn gửi UBND xã giải quyết việc lấn chiếm đất trái phép của dì tôi, UBND xã có tổ chức hoà giải 3 lần nhưng không thành công.
- Trong sổ đăng ký đát đai của UBND Xã, Mẹ tôi là người đứng tên sở hữu mảnh đất 180m2 này từ 1987 và kể từ khi nhà nước có luật đât đai năm 1993 cho đến nay, gia đình tôi đóng đầy đủ các khoản lệ phí, thuế đất cho nhà nuớc cho 180m2 đất này. Hiện nay nhà tôi chưa có sổ đỏ và giấy xác nhận quyền sử dụng đất, tất cả giấy tờ có chỉ là Biên lai phí đóng thuế đất hàng năm từ 1993 đến nay. Từ khi Bà ngoại cho Mẹ toi và Gì đất đến tháng 9/2000 hai nhà không xảy ra tranh chấp gì, và nhất là trong suốt thời gian Bà ngoại còn sống (Bà mất tháng 02/1990) bà Gi không có ý kiến hay đòi hỏi gì về việc chia lại đất, hay lấy thêm 40m2.
Hiện tại mảnh đất này để không nhưng tuần trước bà Gì bắt đầu thuê xe san lấp để đòi xây nhà cấp 4 cho thuê. Tôi có một số câu hỏi sau nhờ luật sư tư vấn giải đáp giúp:
1. Qua báo đài tôi được biết, thời hiệu khởi kiện chỉ có 10 năm, sau 10 năm đất đai ai đang sở hữu thì người đó tiếp tục được sử dụng và sở hữu. Với trường hợp gia đình tôi, Bà ngoại cho đất năm 1977, Bà ngoại mất thang 02/1990, tháng 10/2000 xảy ra tranh chấp bà Gì sang lấn chiếm đòi lấy thêm 40m2 đất nữa (đã qua 10 năm từ khi mở thừa kế). Vậy nếu đưa ra Toà, Toà có thụ lý và xét sử không và sẽ xử như thế nào? nhà tôi có phảii chia 40m2 đất cho bà Gì không?
2. Vì bà ngoại không để lại di chúc nên nếu đưa ra Toà phân sử thì Toà sẽ phan chia như thế nào? Theo tôi hiểu:
(I) thời hạn khởi kiện là 10 năm đã hết nên bà Gì sẽ không còn được quyền yêu cầu chia lại đất.
(II) Vì bà ngoại đã cho cả Mẹ (180m2) và Gì (100m2) rồi nên không thể coi đây là tài sản chung chưa chia. Nếu ra Tòa, thì Tòa có chia lại di sản (mảnh đất 180m2 của nhà tôi không)?
3. Tháng 6/2001 cả 2 gia đình đã ký vào 1 biên bản hòa giải tại UBND xã, nhưng sau đó nhà tôi không đồng ý với biên bản hòa thuận này và tiếp tục gửi đơn lên Tòa án (tháng 6/2002). Tòa bác đơn nói là không thuộc thẩm quyển giải quyết nên chuyển sang Huyện. Tháng 7/2005 gia đình tôi lại gửi đơn lên Huyện, Huyện lại bác đơn với nội dung tương tự và chuyển sang Tòa.
Xin hỏi: vậy biên bản hòa giải thành tại UBND xã tháng 6/2001 có giá trị pháp lý không, nếu ra Tòa, Tòa có căn cứ vào biên bản này đề phán quyết không?
Tuần trước 2 gia đình đã họp nội bộ để thương lượng giải quyết, gia đình tôi có thiện chí biếu Gì 1 sổ tích kiệm nhưng bà Gì không đồng ý. Tuần sau UBND xã sẽ mời 2 bên ra hòa giải lại, nên tôi rất mong luật sư tư vấn giúp để có hường giải quyết hợp lý nhất cho cả 02 bên và để liệu xem nhà tôi có nên gửi đơn ra Tòa kiện không?
Rất mong nhận được sự giúp đỡ tư vấn của Luật sư (nếu có thể mong luật sư không đưa thông tin này lên các diễn đàn)
Kính chúc luật sư và gia đình mạnh khỏe, hạnh phúc, thành đạt.
Trả lời:
Theo thư bạn nêu, trường hợp của gia đình bạn có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 điều 50 Luật đất đai năm 2003.
Theo quy định này, nếu gia đình bạn sử dụng đất không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định (tham khảo Điều 50 Luật đất đai năm 2003) nhưng đất đã được được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993, sẽ được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng các điều kiện sau:
(i) Đất không có tranh chấp,
(ii) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất (đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất).
Đất được xem là sử dụng ổn định trong trường hợp gia đình bạn sử dụng đất liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, nếu có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất là một trong những căn cứ để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất của gia đình bạn (Bạn có thể tìm hiểu thêm về vấn đề này tại Văn bản số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007).
Sau khi đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, UBND xã, thị trấn nơi có đất sẽ có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất.
Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, UBND sẽ kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt (Nghị định số 88 ngày 19-10-2009 của Chính phủ).
Về nguyên tắc, dì bạn vẫn có quyền tranh chấp quyền sử dụng đất.
Cũng xin lưu ý với bạn, chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, các biên lai đóng thuế đất do các bên tranh chấp đưa ra là một trong những căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp.
Bên cạnh đó, bạn có thể cung cấp thêm xác nhận bằng văn bản của bà con thôn xóm, trưởng thôn, về nguồn gốc sử dụng thửa đất, quá trình sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 cho đến nay.
Trước hết, hai bên có thể tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.
Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn.
Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.
b. Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được giải quyết như sau:
+ Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
+ Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
Chúng tôi trên mạng xã hội