Có phải đăng ký biến động khi bị sạt lỡ đất

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
1.Về việc không đăng ký lại diện tích đất bị mất do sụt lở tự nhiên của bác H.
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.[1]Đây là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.[2] Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.
Khoản 3 Điều 95 quy định: Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
-  Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Trong trường hợp diện tích đất nông nghiệp của gia đình bác H bị thu hẹp do sạt lở tự nhiên tức là có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất nên gia đình bác H cần phải thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013. Vì thế bác H không tin lời anh T và không đi đăng ký lại quyền sử dụng đất là không đúng với những quy định của Luật Đất đai 2013.
 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không chỉ bao gồm đăng ký biến động (như đã trình bày ở trên) mà còn gồm đăng ký lần đầu. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
-  Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.[3]
Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau[4]..
Pháp luật cũng quy định về thời hạn đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.[5]
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký[6]. 
2.Về hiệu lực pháp lý của hợp đồng tặng cho nhà và đất của vợ chồng bác H và anh S.
Tháng 9/2014, vợ chồng bác H tặng cho anh S nhà và đất nên hiệu lực pháp lý của hợp đồng tặng cho nhà và đất (quyền sử dụng đất) này chịu sự điều chỉnh của BLDS 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2005.
Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất….”[7]
Luật nhà ở 2005 quy định: “Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.”[8]
Như vậy, vợ chồng bác H có quyền tặng cho anh S nhà và đất theo tình huống đã cho. Tuy nhiên, để hợp đồng tặng cho nhà và đất có hiệu lực pháp luật thì phải tuân thủ các điều kiện về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như: các bên trong hợp đồng tặng cho hoàn toàn tự nguyện, đất và nhà tặng cho thuộc quyền sở hữu hợp pháp của vợ chồng bác H, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.[9]
Ngoài ra, điều 467 BLDS 2005 quy định: “ 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng chỉ rõ: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”
Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 thể hiện: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn...”
Vì vậy, anh S chỉ có quyền xây nhà mới mà không cần có sự đồng ý của vợ chồng bác H khi anh S có quyền sở hữu đối với diện tích 200m² mà vợ chồng bác H cho anh S. Điều này đồng nghĩa với việc tặng cho nhà và đất giữa vợ chồng bác H và anh S phải được lập thành văn bản và có công chứng đối với đất ở đô thị và chứng thực tại UBND huyện nơi có đất và nhà tặng cho. Sau đó vợ chồng bác H và anh S phải tiến hành thủ tục tách GCNDSDĐ. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản là khi anh S hoàn tất thủ tục nộp thuế đối với diện tích 200m² đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đứng tên anh S.