Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
Hoàn công là thủ tục quan trọng để cập nhật tình trạng công trình sau xây dựng vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng/sổ đỏ). Tuy nhiên, nếu nhà đang thế chấp tại ngân hàng, quá trình hoàn công có thể bị hạn chế. Vậy, trong trường hợp này, chủ nhà có thể thực hiện hoàn công được không?
Hiện nay, pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về hoàn công. Tuy nhiên, trên thực tế, hoàn công thường được hiểu là thủ tục nghiệm thu công trình nhằm xác nhận rằng chủ đầu tư và đơn vị thi công đã hoàn thành công trình theo giấy phép xây dựng được cấp.
Hoàn công thực chất là quá trình nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình xây dựng trước khi đưa vào sử dụng, theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
“Điều 23. Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng
1. Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng:
Trước khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hạng mục công trình, công trình xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:
a) Các công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt;
b) Công tác nghiệm thu công việc xây dựng, bộ phận, giai đoạn trong quá trình thi công được thực hiện đầy đủ theo quy định tại Điều 21, Điều 22 Nghị định này;
c) Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng;
d) Tuân thủ các quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và quy định của pháp luật khác có liên quan.”
Thủ tục này có thể do chủ nhà hoặc chủ đầu tư thực hiện sau khi kết thúc thi công.
Hoàn công không chỉ giúp xác định công trình có được xây dựng đúng theo giấy phép hay không mà còn là cơ sở để kiểm tra chất lượng thi công, đảm bảo không ảnh hưởng đến an toàn khai thác và sử dụng công trình.
Thế chấp nhà ở là hình thức bảo đảm nghĩa vụ tài chính trong đó bên thế chấp (chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án nhà ở) dùng nhà ở của mình để thế chấp tại tổ chức tín dụng mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và có thể do bên thế chấp hoặc một bên thứ ba giữ. Điều này có nghĩa là trong thời gian thế chấp, chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng nhà ở nhưng không được tự do chuyển nhượng hoặc giao dịch nếu chưa giải chấp.
Đối với chủ đầu tư dự án nhà ở: Có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở, bao gồm cả quyền sử dụng đất, để vay vốn phục vụ đầu tư xây dựng. Nếu muốn bán, cho thuê mua hoặc huy động vốn từ khách hàng, chủ đầu tư phải giải chấp trước (trừ một số trường hợp đặc biệt theo Luật Nhà ở 2023).
Đối với cá nhân, tổ chức sở hữu nhà ở: Có thể thế chấp nhà ở đã hoàn thành hoặc nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn phục vụ mua, sửa chữa, hoặc xây dựng nhà ở.
Vậy nên, thế chấp nhà ở là việc dùng nhà ở làm tài sản bảo đảm vay vốn tại tổ chức tín dụng. Tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng bị hạn chế giao dịch nếu chưa giải chấp. Nhà ở thế chấp có thể là nhà ở đã hoàn thành hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi nhà đang thế chấp, sổ hồng hoặc sổ đỏ thường do ngân hàng giữ. Vì vậy, để thực hiện thủ tục hoàn công, chủ nhà cần có văn bản đồng ý từ ngân hàng.
Hiện nay, một số ngân hàng có chính sách hỗ trợ khách hàng thực hiện hoàn công mà không yêu cầu tất toán khoản vay. Điều này giúp chủ nhà có thể hoàn tất thủ tục pháp lý mà không phải thanh toán toàn bộ nợ trước hạn.
Có thể làm đơn đề nghị ngân hàng cấp văn bản đồng ý hoàn công. Nếu ngân hàng chấp thuận, chủ nhà có thể thực hiện thủ tục hoàn công bình thường.
Một số ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp đã có điều khoản cho phép khách hàng thực hiện hoàn công mà không cần tất toán khoản vay. Điều này có nghĩa là nếu hợp đồng có quy định này, khách hàng chỉ cần thông báo với ngân hàng để tiến hành hoàn công mà không cần xin thêm văn bản đồng ý.
Vì vậy, nên kiểm tra kỹ hợp đồng thế chấp với ngân hàng. Nếu hợp đồng có điều khoản cho phép hoàn công, chủ nhà chỉ cần thông báo để thực hiện thủ tục mà không cần xin thêm sự chấp thuận.
Nếu ngân hàng không đồng ý, sẽ không thể bổ sung thông tin hoàn công vào sổ hồng/sổ đỏ. Điều này thường do ngân hàng lo ngại rủi ro pháp lý hoặc giá trị tài sản thế chấp thay đổi. Do đó, có thể thương lượng với ngân hàng, chứng minh rằng hoàn công giúp tăng giá trị tài sản. Nếu không được chấp thuận, giải pháp cuối cùng là tất toán khoản vay để lấy sổ về và tiến hành hoàn công.
Cơ sở pháp lý về hoàn công:
-Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng:
+ Khoản 1 Điều 23 quy định về nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng.
+ Hoàn công thực chất là bước nghiệm thu hoàn thành công trình để cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
- Luật Nhà ở 2023:
+ Khoản 24 Điều 2 định nghĩa: "Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng."
+ Điều này cho thấy, việc nghiệm thu và hoàn công là điều kiện để nhà ở được công nhận hoàn thiện.
- Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020)
+ Điều 118 quy định về nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng.
+ Khoản 2 Điều 95 về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, liên quan đến việc công nhận tài sản sau khi xây dựng xong.
>> Xem thêmDịch vụ hoàn công nhà ở quận 12
Ngoài ra, hiện nay cũng có những trường hợp được miễn thủ tục hoàn công xây dựng theo quy định của khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020 gồm:
- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp;
- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công được quyết định đầu tư bởi Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật Xây dựng;
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ;
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
- Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên, xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch kỹ thuật hoặc chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng;
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng cũng được phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa.
>> Xem thêm Dịch vụ hoàn công nhà theo Giấy phép xây dựng có thời hạn
Dịch vụ hoàn công nhà đang thế chấp của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục hoàn công. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, dịch vụ bao gồm:
- Tư vấn quy định pháp luật về hoàn công nhà đang thế chấp.
- Hướng dẫn điều kiện và thủ tục cần thiết.
- Kiểm tra tính pháp lý giấy tờ của khách hàng.
- Soạn thảo, kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ hoàn công.
- Đảm bảo hồ sơ đáp ứng yêu cầu của cơ quan nhà nước.
- Đại diện công chứng giấy tờ liên quan.
- Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nộp hồ sơ xin Giấy phép hoàn công.
- Theo dõi và thông báo kết quả hồ sơ.
- Nhận Giấy phép hoàn công cho khách hàng.
Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, VPLS Tô Đình Huy cam kết hỗ trợ khách hàng hoàn tất thủ tục nhanh chóng, đúng quy định.
>> Xem thêm Dịch vụ hoàn công nhà ở
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến hoàn công nhà đang thế chấp, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy để nhận được sự tư vấn và thực hiện dịch vụ hoàn công nhà đang thế chấp nhanh nhất với mức phí phù hợp nhất và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ tư vấn và thực hiện làm sổ hồng mới tại TP HCM, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy, và Email: info@luatsuhcm.com
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý hoàn công nhà đang thế chấp có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
Chúng tôi trên mạng xã hội