Câu hỏi:
Năm 2011 tôi có mua một miếng đất có nhà cấp 4 và diện tích trên sổ đỏ là 37,3m2. Diện tích trong sổ đỏ ban đầu là 72,5m2. Người chủ ban đầu (tôi gọi là A) bán cho tôi 37,3m2 (nhà tôi là 2 mặt ngõ, miếng đất nhà tôi không vuông vắn và bị thóp hậu) và bán cho người khác là 35,2m2( Tôi gọi là B ;nhà này ở phía trong, theo sổ đỏ thì miếng đất này vuông vắn) .Hiện nay anh B muốn bán nhà thì khi đo thực tế tổng diện tích của cả mảnh đất (72,5m2) chỉ còn khoảng 69,3m2 (Do có nhà cấp 4 và miếng đất không vuông vắn nên không đo thực tế được),thực ra cả 2 sổ đỏ này được tách y nguyên như sổ đỏ gốc mà không có sự đo đạc thực tế của Cơ quan chức năng nào, kể cả hồsơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng nhà.
Cả tôi và anh B khi mua mảnh đất xong đều không làm mốc giới giữa 2 nhà.
Giấy CNQSDĐ của tôi được cấp trước và có chỉ giới cụ thể từ điểm nào đến điểm nào còn anh B thì cấp sau và không có chỉ giới trên sổđỏ.
Anh B đòi lấy đúng diện tích của mình và lý giải là do theo hợp đồng mua bán anh ta mua trước. phần còn lại bị thiếu thì tôi phải đòi chủđất cũ.
Tôi đã ra địa chính của Phường Khương Trung, quận Thanh Xuân,HN hỏi thì họ nói cũng như anh B nói nhưng tôi không đồng ý(địa chính này đã ăn tiền của Tôi để tách sổ đỏ cho nhanh). Vì mặc dù anh B mua trước nhưng sổ đỏ của anh ta cấp sau, hơn nữa sổ đỏ của tôi còn có gianh giới từ điểm nào đến điểm nào
Tôi , anh A và anh B đã gặp mặt nói chuyện nhưng không thống nhất được,anh A hứa sẽ có trách nhiệm với tôi nhưng chỉ bằng lời nói. Anh B do đã nhận tiền đặt cọc để bán đất nhưng do tranh chấp với nhà Tôi nên không bán được đã phải đền bù vì vi phạm hợp đồng (trước đó tôi và anh B vẫn chơi với nhau, nhưng giờ anh ta giận tôi)
Giờ tôi muốn nhờ anh chị tư vấn là:
1. Tôi hoặc cả Tôi và anh B có thể kiện anh A đã vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất không ( vì anh ta bán cho tôi hoặc anh B không đúng diện tích theo sổ đỏ)?
2.Trong trường hợp anh A chối bỏ trách nhiệm thì tôi và anh B sẽ được pháp luật xử lý ntn?
Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời như sau:Theo thông tin anh cung cấp, tổng diện tích mà anh A bán cho anh và anh B là 72,5m2 nhưng thực tế chỉ có 69,3m2. Như vậy cần phải xem xét xem trong 2 hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh và anh A (gọi là hợp đồng (1)) hoặc giữa anh A và anh B (HĐ (2)), hợp đồng nào được ký kết trước. Bởi lẽ, theo Ðiều 411 Bộ luật dân sự 2005:
Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu. Như vậy, hợp đồng được ký kết sau sẽ không thể có diện tích như đã ghi trong hợp đồng. Do đó, hợp đồng sau sẽ vô hiệu, theo Điều 137 BLDS thì
“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”Căn cứ vào thời điểm trên để anh hoặc anh B có hướng xử lý đối với anh A.
Trong trường hợp, ngay từ khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, anh A đã biết về việc diện tích đất không như hợp đồng quy định mà vẫn tiến hành ký kết thì phải bồi thường: “
Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.” (khoản 2 điều 411 BLDS). Như vậy, anh A phải có nghĩa vụ bồi hoàn lại giá trị vi phạm hợp đồng mà anh B đã bồi thường nếu hợp đồng (2) vô hiệu.
Cần lưu ý về hợp đồng mua bán của anh B, nếu hợp đồng (2) vô hiệu thì hợp đồng phát sinh giữa anh B và khách mua cũng sẽ vô hiệu vì theo Điều 138 BLDS quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.Tuy nhiên các bên cũng cần lưu ý về thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 2 năm.
Trong trường hợp anh A đồng ý bồi thường và 2 bên thỏa thuận phân chia lại diện tích đất thì cần đăng ký biến động đất đai. Theo điều 18 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ và Khoản 6 Điều 29 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận), trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo số liệu diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không được truy nhận số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) đối với phần diện tích ít hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Để được tư vấn chi tiết hơn anh vui lòng liên hệ tổng đài 1900 6279.
Trân trọng!
Chúng tôi trên mạng xã hội