Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất khi mua bán ?

Trả lời:
Về việc chuyển giao quyền sử dụng đất, Điều 689 BLDS 2005 quy định như sau: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Như vậy, pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.
 
Theo Quy định của Luật nhà ở 2014, việc mua bán, chuyển giao quyền sở hữu nhà ở cũng phải được lập thành hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 123:
 
Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
 
1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.
 
Như vậy để giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của bạn hợp pháp và được Pháp luật bảo vệ thì việc mua bán, chuyển nhượng này cần được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 :
 
Điều 121. Hợp đồng về nhà ở
 
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
 
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
 
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
 
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
 
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
 
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
 
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
 
7. Cam kết của các bên;
 
8. Các thỏa thuận khác;
 
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
 
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
 
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
 
Về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, Điều 12 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
 
Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
 
1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
 
2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
 
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
 
4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
 
5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.
 
Như vậy bạn sẽ phải chuyển giao toàn bộ giấy tờ và quyền sở hữu đất, nhà ở cho bên mua kể từ thời điểm bên mua thanh toán toàn bộ tiền mua nếu giữa bạn và bên mua không thỏa thuận khác về thời điểm bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất. Trong trường hợp của bạn, trước tiên việc mua bán cần được lập thành hợp đồng có đầy đủ nội dung theo Pháp luật quy định.  Khi mới chỉ có hợp đồng đặt cọc và trong nội dung hợp đồng đặt cọc này không đề cập đến thời điểm giao giấy tờ nhà đất và việc sửa chữa nhà thì bên mua không có đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu bạn giao giấy tờ đất và sửa chữa nhà. Khi có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng việc xác định thời điểm chuyển giao quyền cùng các quyền nghĩa vụ của bên bán và bên mua sẽ dễ dàng hơn.Nếu trong hợp đồng không đề cập đến thời điểm chuyển giao và nghĩa vụ phải sửa nhà trước khi bàn giao thì bên mua không có căn cứ yêu cầu bạn bàn giao giấy tờ nhà và sửa chữa nhà cửa trong thời điểm chưa thanh toán 50% giá trị mua bán còn lại.