Thủ tục sang tên căn hộ chung cư

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo như thông tin bạn trình bày, chúng tôi xác định trường hợp này như sau:
-       Chị T là người mua căn hộ chung cư, đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư
nhưng chưa được cấp sổ hồng.
-       Chị T bán căn hộ này cho anh C.
-       Anh C bán lại căn hộ này cho bạn.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 của Chính phủ thì điều kiện để bán căn hộ nhà chung cư như
sau:
- Chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
- Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì
phải thực hiện bán qua sàn giao dịch bất động sản;
- Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì không phải
bán qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bán theo quy định của
Luật Nhà ở và Nghị định này. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở
và chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở đó thì thực hiện bán nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở quy định
“Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp,
cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều
kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;”
Theo đó, căn hộ này không đủ điều kiện tham gia giao dịch. Vì vậy:
-       Dù anh C có mua từ chị T thì cũng không thể thực hiện việc mua bán
hợp pháp là hợp đồng mua bán có công chứng được vì chị T chưa có sổ
hồng. Do đó, anh C không thể làm sổ hồng căn hộ chung cư này được.
-       Không rõ hợp đồng công chứng về việc mua bán căn hộ chung cư nói
trên giữa bạn và anh C là hợp đồng mua bán hay hợp đồng đặt cọc (hứa
mua, hứa bán) hay loại hợp đồng nào khác, nội dung hợp đồng đề cập đến
vấn đề gì? Theo quy định nêu trên thì việc bạn và anh C mua bán căn hộ
này không thể thực hiện bằng hợp đồng mua bán hay hợp đồng đặt cọc
(hứa mua, hứa bán) có công chứng được vì anh C cũng chưa có sổ hồng.
-       Chị T phải làm thủ tục để được cấp sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất). Sau đó
chị T mới bán căn hộ chung cư này được.
Việc mua bán căn hộ giữa chị T và anh C, giữa anh C và bạn được xác
định là không hợp pháp vì Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (nhà ở)
phải được công chứng. Trong trường hợp này, sau khi chị T được cấp sổ
hồng thì có 2 phương án:
-       Thứ nhất, chị T ký hợp đồng mua bán và sang tên cho anh C, sau khi
anh C được cập nhật sổ hồng hoặc được cấp sổ hồng mới thì mới thực
hiện bán và sang tên cho bạn.
-       Thứ hai, chị T thực hiện thủ tục bán căn hộ chung cư và sang tên
trực tiếp cho bạn, đồng thời chị T phải trả lại tiền mà anh C đã trả
để mua nhà từ chị T.
Trong trường hợp này, căn hộ được mua bán không đủ điều kiện giao dịch
nên không thể thực hiện hợp đồng mua bán có công chứng được. Do đó,
hợp đồng mua bán nếu có của các bên sẽ bị vô hiệu. Nếu chị T, anh C và
bạn không thỏa thuận và thực hiện việc mua bán như nêu trên và có
tranh chấp thì các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Chị T
phải trả tiền lại cho anh C, anh C trả lại tiền cho bạn theo quy định
tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005.
“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng
ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;”
Như trên đã trình bày, việc mua bán giữa chị T và anh C không hợp pháp
nên anh C không phải là chủ sở hữu căn nhà, do đó anh C không có quyền
bán và sang tên cho bạn mà chỉ chị T – chủ sở hữu căn hộ mới có quyền
này. Vì vậy, bạn không thể làm thủ tục sang tên mà không có chị T đồng
ý.
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài
viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi tổng đài tư vấn 1900 6279 để
được luật sư tư vấn trực tiếp.
Trân trọng,