Câu hỏi:
Tôi có vấn đế khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà mong luật sư giải đáp hộ.
Tôi có mua 1 mảnh đất 40m2 tại Phường 15, Tân Bình năm 2001 thông qua giấy tờ ký tay giữa 2 bên mua và bán, sau đó tôi đã xây nhà không phép để ở miếng đất này. Đất này trước đây là đất nông nghiệp nhưng do tốc độ đô thị hóa cao, nên vùng này hoàn toàn đã xây dựng nhà ở và hình thành khu dân cư đông đúc, ổn định.
Tôi đã có các giấy tờ sau:
-Bản vẽ hiện trạng thổ cư vẽ 14.3.2011
-Thông báo tạm cấp số nhà tên tôi từ năm 2002.
-Quyết định cho phép tồn tại căn nhà trên của quận cấp.
-Xác minh của phường 15 về:Vị trí khu đất(không nằm trong quy hoạch);Nguồn gốc quá trình sử dụng đất(Hiện nay không tranh chấp);
-Tờ xác định thời điểm đất ở ổn định liên tục của Phường 15
-Các biên lai đóng thuế sử dụng đất từ năm 2002 tới nay.
Tôi cũng đã gửi bộ hồ sơ trên đến Ủy ban nhân dân Quận Tân Bình và nhận được sự trả lời của phòng tài nguyên môi trường như sau:
Do nguồn gốc đất của ông sử dụng là đất của gia tộc do bà Hiến chỉ là người đại diện đứng tên trên GCN cấp năm 2002.nên việc bà Hiến tự ý chuyển nhượng cho ông giấy tay ngày 25/10/2002 khi chưa có ý kiến của các người trong gia tộc là không phù hợp vì vậy không thể giải quyết cấp GCN cho ông.
Giải thích như sau:
Năm 2001 tôi mua đất của bà Bành Thị Hiến.Sổ đỏ do bà này đứng tên trên sổ đỏ và bên cạnh có ghi là Đại diện gia tộc.Theo tôi biết là khu đất đó khoảng 2000m2 và Bà Hiến được sở hữu 500m2 và bà Hiến bán lô đất đó cho tôi là phần của Bà Hiến được gia tộc chia(chia miệng).Nên khi bán và ở cho đến nay không ai tranh chấp.Phòng TNMT cho rằng Bà Hiến không được quyền bán cho tôi và nếu muốn công nhận sổ hồng căn nhà của tôi(40m2) thì phải có chữ ký của các thân nhân trong gia tộc.
Vấn đề nằm ở chỗ Bà Hiến đã chết, và những người còn lại cũng đã già cả>70 tuổi và tứ tán ở đâu ko rõ.Việc ký vào bản đồng ý cho bán gần như là bất khả thi.
Luật sư cho tôi hỏi trường hợp của tôi có thể được cấp GCN hay không và nếu không thì hướng giải quyết sẽ như thế nào
Trả lời:
Trong trường hợp của bạn, việc bà Bành Thị Hiến tự bán đất cho bạn đã không đúng về mặt chủ thể trong hợp đồng mua bán này và hình thức của hợp đồng cũng không đúng quy định pháp luật. Bà Hiến chỉ là đại diện gia tộc đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất sử dụng chung), nếu bà Hiến muốn bán phần đất mà gai tộc đã phân chia, trước hết bà Hiến phải làm thủ tục tách sổ, đứng tên bà Hiến trên mảnh đất trên rồi mới có thể bán cho bạn.
Cũng như vấn đề của phòng tài nguyên và môi trường trả lời, hiện tại để được cấp giấy chứng nhận bạn cần phải có văn bản đồng ý của những người trong gia tộc. Nếu trong trường hợp này không thực hiện được, bạn chỉ có thể khởi kiện ra TAND để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu (do hợp đồng không đáp ứng được yêu cầu về mặt chủ thể bên bán và hình thức).
Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Điều 137.1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
Như vậy, bạn có thể khởi kiện ra tòa để tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vô hiệu. Lúc này phía bên bà Hiến sẽ trả lại tiền mau đất cho bạn. Nếu bà Hiến chết có để lại di chúc, người được hưởng di sản thừa kế theo di chúc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi phần di sản được hưởng. Nếu bà Hiến chết mà không để lại di chúc, người thừa kế theo pháp luật sẽ thực hiện nghĩa vụ tài sản này.
Theo quy định tại Điều 676 : Người thừa kế theo pháp luật.
Điều 676.1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
Chúng tôi trên mạng xã hội