Câu hỏi:
Xin chào Luật Sư,
Hiện gia đình tôi đang gặp vướng mắc về hạn mức tiền Thuế phải đóng khi làm Sổ Hồng và mong được quý Luật Sư giúp đỡ tư vấn:
- Nội tôi có cho Ba mẹ tôi mảnh đất diện tích 97m2 từ năm 1999. Và gia đình tôi xây cất nhà và ở nhưng chưa làm Sổ Hồng cho mảnh đất này. Đến nay mẹ tôi làm thủ tục xin cấp Sổ Hồng cho mảnh đất 97m2 này thì được thông báo phải nộp tiền thuế đất là gần 210 triệu (tính thuế 4,2tr/m2, và phải nộp 50% giá thuế khi làm Sổ Hồng). Vì được giải thích rằng diện tích hạn mức không đóng thuế là 150m2, nhưng vì Nội tôi đã sở hữu thửa đất 500m2 trước khi sang nhượng cho Ba mẹ tôi cũng như những người khác, nên diện tích hiện giờ nhà tôi đang ở và làm Sổ Hồng đã vượt ra khỏi diện tích hạn mức cuả miếng đất ban đầu do Nội sở hữu nên bây giờ chúng tôi. (Mẹ tôi, người đứng tên xin cấp sổ Hồng) phải nộp số tiền gần 210trieu nếu muốn làm Sổ Hồng đứng tên Mẹ tôi cho diện tích 97m2 này.
Xin Luật Sư tư vấn giúp cho gia đình tôi về việc thuế vượt hạn mức áp dụng cho 97m2 này là hợp lý không? Vì tôi chưa rõ về quy định diện tích định mức 150m2 mà Nhà Nước quy định là định mức cho diện đất mỗi lần xin cấp Sổ Hồng hay là tính trên tổng mảnh đất nguyên thủy trước khi chuyển nhượng. Và hoàn cảnh gia đình tôi hết sức khó khăn nên số tiền nộp thuế này rất lớn so với khả năng chi trả của chúng tôi, nên mong Luật Sư bớt chút thời gian tư vấn giúp để mẹ con tôi có quyết định sáng suốt là có nên làm Sổ Hồng hay không. Hiện miếng đất và chúng tôi sinh sống tại tp Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên. Tôi tìm hiểu qua internet và biết đến Luật Sư hay giúp đỡ và giải đáp thắc mắc cho những người dân không nắm rõ Luật như gia đình chúng tôi.
Tôi xin chú thích là từ năm 1999 đến nay ba mẹ tôi đều đóng thuế đất hằng năm đầy đủ, đất không có tranh chấp và hồ sơ làm Sổ Hồng đã được duyệt đầy đủ, chỉ chờ gia đình tôi có đóng số tiền 210trieu hay không thì chính quyền địa phương sẽ làm Sổ Hồng.
Đất này là đất dòng họ, ông bà tôi sở hữu trước 1975 với giấy tờ chứng minh đầy đủ. Nhưng mảnh đất nguyên thủy 500m2 chưa làm Sổ Hồng và đắt cắt sang nhượng cho một số gia đình khác.
Nội tôi mất cách đây 3 tháng, nhưng trước khi mất có viết giấy tay cho mẹ tôi (vì Ba tôi đã mất năm 2009) với xác minh của chính quyền để xin cấp Sổ Hồng.
Và mẹ tôi tính tới thời điểm hiên giờ không đứng tên sở hữu mảnh đất nào khác ngoaì mảnh đất đang xin Sổ Hồng này.
Rất mong nhận được hồi âm của qúy Luật Sư.
Xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Luật Sư.
Kính Thư,
Thanh Quỳnh
Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 1/7/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thì hạn mức đất ở tính thuế được quy định tại Điều 6 như sau:
Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế đối với trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 1/1/2012 được xác định như sau:
- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế áp dụng theo nguyên tắc sau:
- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
Theo bạn trình bày thì hạn mức đất ở được công nhận ở tỉnh Phú Yên hiện nay là 150 m2. Phần đất 97 m2 mà mẹ bạn xin cấp giấy chứng nhận đến hiện nay chưa từng được cấp giấy chứng nhận. Do đó, theo quy định nêu trên thì sẽ không áp dụng hạn mức. Sau khi được cấp giấy chứng nhận thì phần diện tích được công nhận sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế. Phần diện tích 97 m2 không vượt quá hạn mức do UBND tỉnh quy định (150m2), mẹ bạn cũng không sở hữu mảnh đất nào khác nên sẽ không bị tính thuế vượt hạn mức.
Hạn mức đất làm căn cứ tính thuế dựa trên diện tích đất mà chính người đó được giao/công nhận (diện tích thực tế sử dụng – điểm a khoản 2 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) chứ không phải dựa trên diện tích đất của người trước đó chuyển giao. Do đó, yêu cầu đóng thuế ở chính quyền địa phương bạn là không có cơ sở.
Trong trường hợp của bạn, số thuế phải đóng là 97 m2 x thuế suất trong hạn mức 0,03% x giá đất/m2 (do UBND tỉnh quy định).
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan, hãy tham khảo các bài viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi tổng đàì tư vấn 1900 6279 để được luật sư tư vấn trực tiếp.
Trân trọng.
Chúng tôi trên mạng xã hội