Tách thửa đất như thế nào

Trả lời:
Tư vấn:
01. Đối với vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất.
Trường hợp vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất do cha mẹ chưa được giải quyết, bạn cần trình bày thêm về việc thừa kế thực hiện trên cơ sở có di chúc hay không có di chúc. Dựa vào thông tin ban cung cấp, chúng tôi đưa tư vấn dựa trên các quy định pháp luật như sau:
Căn cứ pháp lý áp dụng:
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền thừa kế QSD đất.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất;
Các quy định về thừa kế trong Bộ luật dân sự 2005;
Luật công chứng năm 2014.
Về vấn đề nhận thừa kế
Thủ tục nhận thừa kế là quyền sử dụng đất được thực hiện tại Phòng công chứng/ Văn phòng công chứng hoặc tại UBND huyện..
Đối với trường hợp công chứng, hồ sơ giấy tờ thực hiện theo yêu cầu của Phòng công chứng/ Văn phòng công chứng, cơ bản phải có các loại giấy tờ sau:
-   Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu);
-   Di chúc (nếu có);
-   Giấy chứng tử của người để lại di sản;
-   Giấy chứng nhận QSD đất đã được cấp;
-   Giấy tờ về nhân thân của người thừa kế: CMND, hộ khẩu.
Sau khi thực hiện thủ tục nhận di sản thừa kế, bạn thực hiện thủ tục xin cấp GCN QSD đất cho những người thừa kế.
Về vấn đề đăng ký QSD đất
Để đăng ký QSD đất (sang tên), bạn nộp hồ sơ về Phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Yên Định. Nếu bạn có nhu cầu, hồ sơ có thể nộp về UBND xã Yên Lâm, UBND xã sẽ kiểm tra hồ sơ và chuyển về UBND huyện Yên Định.
            Hồ sơ gồm có:
-         Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;
-         Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (hoặc văn bản khia nhận di sản thừa kế) đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp phân chia di sản thừa kế;
-         Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế;
-         Giấy tờ về nhân thân như CMND, hộ khẩu.
Về nghĩa vụ tài chính:
Người thừa kế QSD đất không phải chịu các nghĩa vụ tài chính về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Vẫn phải khai thuế.
Đối với xin cấp GCN QSD đất bạn nộp Phí cấp GCN QSD đất theo quy định.
 
02. Đối với vấn đề tách thử đất
Dựa trên các thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin đưa ra tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý áp dụng:
Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời hạn giải quyết hồ sơ.
Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bổ sung) của Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính.
Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa quy định về hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa
Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Về điều kiện tách thửa
Nếu đất bạn có nhu cầu tách thửa là đất ở, bạn cần lưu ý vấn đề diện tích tối thiểu được tách thửa. Trường hợp đất là đất nông nghiệp hoặc loại đất khác, nếu có nhu cầu bạn có thể thông tin thêm.
Khi tách thửa cần lưu ý về diện tích tối thiểu được tách thửa. UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND có quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở, theo đó diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở tại nông thôn là:
a) Đối với địa bàn xã đồng bằng thuộc huyện, thị xã, thành phố:
- Về diện tích là 50 m²;
- Về kích thước cạnh là 4 m.
b) Đối với địa bàn xã miền núi.
- Về diện tích là 60 m²;
- Về kích thước cạnh là 5 m.
Đảm bảo các thửa đất còn lại phải đảm bảo về diện tích và kích thước cạnh.
Về thủ tục tách thửa và cấp GCN QSD đất
Để thực hiện thủ tục tách thửa đất, bạn nộp hồ sơ về Phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Yên Định. Nếu bạn có nhu cầu, hồ sơ có thể nộp về UBND xã Yên Lâm, UBND xã sẽ kiểm tra hồ sơ và chuyển về UBND huyện Yên Định.
Về thành phần hồ sơ theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT gồm:
-         Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
-         Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;
-         Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (hoặc văn bản khia nhận di sản thừa kế) đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp phân chia di sản thừa kế;
-         Hộ khẩu và CMND của người có liên quan.
Thời hạn giải quyết hồ sơ là không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền giải quyết nhận hồ sơ hợp lệ.
            Phòng đăng ký QSD đất sẽ giải quyết hồ sơ, kết quả là GCN cấp theo yêu cầu. Kết quả nhận tại Phòng đăng ký QSD đất hoặc tại UBND xã căn cứ vào nơi nộp hồ sơ ban đầu.
 
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về điều kiện và thủ tục tách thửa đất theo quy định pháp luật Đất đai.

 
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2013, liên quan đến di sản là quyền sử dụng đất do cha mẹ để lại, muốn tiến hành tách thửa cho những người thừa kế thì trước đó phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế (hay còn gọi là phân chia di sản thừa kế). Để giải quyết vấn đề của bạn sẽ liên quan đến nhiều quy định pháp luật. Do đó, chúng tôi đính kèm các quy định liên quan để bạn tham khảo thêm.
1.      Xác định di sản
Để có thể tiến hành phân chia di sản phải xác định được di sản cha mẹ để lại là gì? Vì bạn cung cấp thông tin chung chung nên chúng tôi tư vấn định hướng để bạn xác định:
-          Trường hợp mảnh đất này cha mẹ bạn đã được cấp một trong các loại giấy tờ sau: giấy trắng, sổ đỏ, sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thì những người thừa kế có quyền phân chia di sản thừa kế ngay;
-          Trường hợp không có các sổ trên mà có giấy tờ kê khai nhà đất năm 1999, kê khai ranh năm 2006 hoặc các giấy tờ khác chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của bố mẹ bạn thì các đồng thừa kế đại diện xin cấp Giấy chứng nhận cho cha mẹ bạn, sau đó tiến hành phân chia di sản.
2.      Khai nhận/phân chia di sản
-          Trường hợp ba mẹ bạn để lại di chúc và di chúc hợp pháp (như được công chứng, chứng thực hoặc trong trường hợp không được công chứng, chứng thực thì người lập di chúc phải minh mẫn, không bị ép buộc, nội dung di chúc phải đầy đủ nội dung: thời gian lập, thông tin di sản, thông tin người lập và người nhận,...) thì những người được để lại di sản theo di chúc liên hệ UBND huyện/phòng công chứng thực hiện thủ tục khai nhận di sản theo di chúc.
-          Trường hợp cha mẹ không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp thì di sản sẽ được chia theo pháp luật (Điều 675 Bộ luật dân sự) cho tất cả các đồng thừa kế: tất cả các con; ông bà nội, ông bà ngoại (nếu còn sống). Các đồng thừa kế cũng liên hệ UBND huyện/phòng công chứng thực hiện thủ tục khai nhận di sản. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 676 Bộ luật dân sự 2005 thì di sản sẽ được chia đều. Tuy nhiên, các đồng thừa kế cũng được quyền thỏa thuận chia khác đi.
Sau khi khai nhận di sản, các đồng thừa kế tiến hành khai thuế. Trường hợp nhận di sản từ cha mẹ/con để lại thì không phải đóng thuế nhưng vẫn phải kê khai.
3.      Thủ tục tách thửa
3.1  Điều kiện tách thửa
Việc tách thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai là phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Vị trí thửa đất nằm tại xã Yên Lâm, huyện Yên Định, tỉnh Thanh Hóa, có thể xác định thửa đất nằm tại khu vực nông thôn, xã miền núi.
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12 tháng 12 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa thì:
“2. Diện tích thửa đất được phép tách thửa, phải đảm bảo thửa đất còn lại và các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có diện tích và kích thước cạnh tối thiểu (không bao gồm phần diện tích nằm trong hành lang an toàn giao thông) như sau:
            b) Đối với địa bàn xã miền núi.
            - Về diện tích là 60 m2;
            - Về kích thước cạnh là 5 m”.
Đồng thời, Quyết định này còn quy định điều kiện tách thửa là phải đảm bảo thửa đất còn lại và các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có diện tích và kích thước cạnh tối thiểu.
3.2  Thủ tục tách thửa
-          Nơi nộp hồ sơ: Để thực hiện thủ tục tách thửa đất, bạn nộp hồ sơ về Phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc huyện Yên Định. Nếu bạn có nhu cầu, hồ sơ có thể nộp về UBND xã Yên Lâm, UBND xã sẽ kiểm tra hồ sơ và chuyển về UBND huyện Yên Định.
-          Về thành phần hồ sơ: mỗi địa phương sẽ có quy định về thành phần hồ sơ khác nhau, nhưng sẽ bao gồm các loại giấy tờ bắt buộc theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT gồm:
i.            Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
ii.            Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;
iii.            02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất đo vẽ theo hiện trạng (có đầy đủ kích thước các cạnh, diện tích, điểm giới hạn phần chuyển nhượng và phần còn lại, bảng kê tọa độ, tỷ lệ theo sổ đỏ).
iv.            Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng hoặc chứng thực;
v.            Tờ khai thuế TNCN và Tờ khai lệ phí trước bạ do khai nhận di sản thừa kế;
vi.            Bản sao có chứng thực Hộ khẩu và CMND của người có liên quan.
-          Thời hạn giải quyết hồ sơ: theo quy định pháp luật là không quá 20 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền giải quyết nhận hồ sơ.
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website hoặc gọi tổng đài tư vấn 1900 6279 để được luật sư tư vấn trực tiếp, hoặc hẹn luật sư gọi 097 88 456 17.