Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ?

Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. b) Đất không có tranh chấp;
3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. d) Trong thời hạn sử dụng đất.
5. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
6. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Trong số đó, một trong những điều kiện đầu tiên để người sử dụng đất được mua bán quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ các trường hợp khác đã trích dẫn ở trên theo điều 186 và điều 168 luật đất đai). Nếu bạn muốn mua mảnh đất trên và tránh các rủi ro có thể xảy ra thì người bán đất cho bạn phải làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì người bán đã có giấy biên lai có xác nhận của UBND xã thì người bán có đủ điều kiện để làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013. Sau khi được cấp giấy chứng nhận đứng tên người bán, và xác định được mảnh đất trên đã đáp ứng đủ các điều kiện để tham gia giao dịch thì bạn và người bán có thể thực hiện việc chuyển nhượng này theo đúng thủ tục quy định của pháp luật.

Trường hợp vì nhiều lý do, bạn vẫn muốn mua mảnh đất này và chấp nhận rủi ro khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận; bạn có thể đến UBND xã xác nhận giao dịch chuyển nhượng đất hoặc yêu cầu văn phòng Thừa phát lại nơi có đất đến lập vi bằng ghi nhận sự kiện mua đất của bạn. Tức là trong giao dịch mua bán đất của bạn có hành vi giao nhận tiền và nhận giấy tờ, Thừa phát lại chứng kiến ghi nhận lại việc giao nhận đó bằng một vi bằng. Vi bằng là chứng cứ ghi nhận việc bên mua giao tiền và bên bán giao giấy tờ cho bên mua, chứ không có giá trị thay thế cho văn bản công chứng – vì lúc này đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng do đó văn phòng công chứng sẽ không đồng ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Mặc dù vi bằng không thể là căn cứ cho việc sang tên đất mà làm cơ sở cho bên bán thực hiện những điều khoản mà bên đã thỏa thuận trong hợp đồng; đồng thời vi bằng này cũng là chứng cứ để Tòa án xem xét để giải quyết khi phát sinh tranh chấp (Khoản 1 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP).

Bạn có thể xem xét hai trường hợp trên để đưa ra quyết định phù hợp cho mình tuy nhiên cách tốt nhất bạn nên lựa chọn phương án đầu tiên để tránh những tranh chấp và rủi ro có thể phát sinh sau này.