HỎI ĐÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Mua căn hộ chung cư của người nước ngoài

Câu hỏi:
Em đang lại bài này nhé. Chào luật sư. Tôi đang dự định mua 1 căn chung cư. Căn chung cư này chủ người nước ngoài mua được khoảng 3 năm, nhưng họ chưa làm sổ hồng ( đỏ). Họ chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Nếu giờ tôi mua phải làm những thủ tục gì? Các loại thuế, phí nào phải trả? và các bên phải trả phí như thế nào? Mong luật sư cho tôi biết. Xin chân thành cám ơn. Nguyễn Hữu Lân
Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 của Chính phủ thì điều kiện để bán căn hộ nhà chung cư như
sau:
- Chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
- Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì
phải thực hiện bán qua sàn giao dịch bất động sản;
- Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì không phải
bán qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bán theo quy định của
Luật Nhà ở và Nghị định này. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở
và chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở đó thì thực hiện bán nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây
dựng
Như bạn trình bày thì căn hộ chung cư mà bạn dự định mua là của một cá
nhân người nước ngoài; họ mua được khoảng 3 năm tức là họ đã nhận bàn
giao nhà từ chủ đầu tư; tuy nhiên, họ chưa chưa được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó (nói
cách khác là họ chưa làm sổ hồng). Như vậy, việc mua bán phải tuân
theo quy định của Luật nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP nêu trên.
Trong tình trạng là bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở thì không đáp ứng điều kiện được phép giao dịch theo quy định
tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở.
Điều 91 Luật nhà ở năm 2005:
“Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp,
cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều
kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, trong trường hợp này, nếu muốn mua bán căn hộ chung cư trên
thì người bán phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở. Sau đó mới có thể thực hiện việc mua bán.
Tuy nhiên, nếu bạn vẫn thật sự mong muốn và có nhu cầu mua, sử dụng
ngay căn hộ chung cư này thì bạn có thể tham khảo 2 phương án sau:
Thứ nhất, bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội
dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên
bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì
bị phạt tiền cọc.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bên bán vẫn phải làm thủ tục để được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư đó rồi mới
bán nhà cho bạn được.

Thứ hai, hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định
đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng…căn hộ chung cư này
khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng
ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, việc ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng ủy quyền, bạn đều có
thể gặp những rủi ro nhất định như bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc và
chấp nhận bồi thường thì bạn không thể sở hữu căn hộ đó được, đồng
thời lại tốn thời gian chờ đợi và có thể dẫn đến tranh chấp, kiện
tụng; hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết,
bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo
quy định của Bộ Luật dân sự 2005. Do đó, bạn cần phải cân nhắc kỹ việc
có nên mua căn hộ chung cư trên hay không.
Nếu việc mua bán nhà được thực hiện thì bên bán phải chịu thuế thu
nhập cá nhân bằng 2% giá trị ghi trên hợp đồng mua bán, bên mua chịu
lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị ghi trên hợp đồng mua bán.
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài
viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi tổng đài tư vấn 1900 6279 để
được luật sư tư vấn trực tiếp.
Trân trọng,

Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi tổng đài tư vấn 0909 160684 để được luật sư tư vấn trực tiếp.

Những câu hỏi mới hơn

Dân cư phân tán đất nông nghiệp

Mua nhầm đất quy hoạch kiện đòi lại

Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất

Đòi lại đất nay đã xây chùa

Chỉnh sửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục xin cấp lại bìa đỏ

Sổ đổ bị sai số thửa đất

Tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Lấn chiếm đất nghĩa địa làm đường đi

Khởi kiện hành chính nhà đất

Những câu hỏi cũ hơn

Thủ tục bán đất nông nghiệp tách thửa đất thổ cư

Thủ tục bán đất trồng cây lâu năm

diện tích trên sổ đỏ nhỏ hơn diện tích đất thực tế

Xin phép xây dụng trong khu quy hoạch

Tách thửa đất phải mở rộng đường

Tách thửa cùng lúc hợp thửa

Khởi kiện đòi lại đất đã cho

Nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Nộp thuế tặng cho và chuyển nhượng BĐS có gì khác

Rủi ro khi không đăng ký với Sở Tài Nguyên Môi Trường ?

QC

Gọi 0909160684 hoặc gởi yêu cầu trực tuyến

Chat Facebook
Chat Zalo
0978845617
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây